Localisation 

Le quartier des Sablons, situé en périphérie Sud-Est du centre-ville du Mans, est l’un des cinq quartiers de l’agglomération mancelle classés en zone prioritaire dans le cadre de la politique de la ville. Il s’étend entre la rivière au Sud, la voie ferrée au nord, l’usine des eaux et les bois de Changé à l’est. Le quartier est desservi par le tramway qui permet de rejoindre le centre-ville et les principaux équipements de l’agglomération en 15 à 20 minutes. 

Histoire 

Le quartier des Sablons est situé sur la rive droite de la rivière Huisne et occupe 153 ha d’anciens terrains agricoles inondables. Les terres sont exploitées jusque dans les années 1960 par plusieurs fermes, pour certaines d’origine médiévale, dont subsistent quelques noms : Les Sablons ou Le Gué-Bernisson. En 1960, le ministère de la reconstruction valide la création de la ZUP de Sablons-Gazonfier, confiée à l’urbaniste Michel Marty puis à l’architecte Pierre Vago.  Au total plus de 5 900 logements sortent de terre. La ZUP est considérée achevée en 1978. Classée depuis 1984 au titre des quartiers prioritaires, elle fait l’objet d’une politique de rénovation urbaine qui vise à dé-densifier l’habitat et à réhabiliter les espaces publics. Elle compte aujourd’hui 10 000 habitants environ, soit deux fois moins qu’en 1990. 

La structure urbaine du quartier des Sablons est matérialisée par un maillage de voies à trame orthogonale et par quelques espaces verts en centre d'îlot. L'axe urbain principal du quartier est le boulevard Winston-Churchill puis dans la continuité, le boulevard Schumann d'est en ouest, contigu avec la ligne de tramway. Le long de cet axe sont implantés un certain nombre d'équipements tels que l'ancienne piscine, l'église, l'hôtel et le centre commercial. L’ancienne piscine, construite par l'architecte Pierre Vago en 1965, est aujourd'hui École du Cirque et éligible au Label Architecture Contemporaine Remarquable (ACR) du ministère de la Culture. Il est de même de l'Église Saint-Bernard des Sablons, datant de 1977.  

Le quartier est traversé par la D314 (boulevard Nicolas Cugnot), rocade majeure de l’agglomération mancelle dont la requalification en boulevard urbain est programmée. Au nord du quartier, l'habitat est principalement constitué de maisons individuelles en lotissement alors que les tours, barres et plots sont majoritaires dans le reste du quartier. Plusieurs écoles sont construites (2 collèges, 3 écoles primaires et 6 écoles maternelles), structurant l'espace en quatre unités autour desquelles se développent les logements. 

Les orientations 

Le projet urbain mis en œuvre sur le quartier des Sablons dans le cadre du Nouveau Programme de Renouvellement Urbain (NPNRU) a pour objectif de renforcer l’attractivité du quartier. Les actions portent sur plusieurs domaines : 
• L'amélioration de la qualité des logements, la diversification de l’offre par la démolition de logements sociaux et la reconstruction en habitat social ou en accession à la propriété ; 
• La requalification d’équipements publics ; 
• L'aménagement des espaces publics, des axes de circulation, du stationnement et des espaces verts ; 
• La restructuration des deux centres commerciaux du quartier et le développement d’une diversité d’offre en matière de locaux d’activité et tertiaires. 

Dans ce contexte, la réflexion sur le réaménagement du centre commercial des Sablons, a été conduit par Cénovia Cités en tant qu’aménageur, qui a confié une étude urbaine à l’Atelier Ruelle. Ce projet de restructuration du centre commercial des Sablons s’étend sur environ 70.000 m2 d’emprise. C’est un projet d’ensemble visant à retravailler la morphologie de ce secteur central dans le quartier à travers des opérations de démolition (dalle, cellules commerciales et supermarché), de construction (pépinière d’entreprise, logements, tertiaire), de réhabilitation (Laffitte) et enfin un réaménagement d’ensemble des espaces publics (renaturation, cheminements doux, transformation de la rocade en boulevard urbain). Par ailleurs, la zone commerciale des Sablons est lauréate du plan de transformation des zones commerciales piloté par la DGE, l’ANCT et la DGALN.

Le niveau d’avancement 

Dans le cadre du projet des Sablons et des quartiers sud (Le Mans), ont déjà été réalisés : 
• la restructuration et la rénovation du gymnase Pierre-Rouzière, 
• la construction de la nouvelle crèche multi-accueil des Sablons, 
• la requalification énergétique de deux groupes regroupant 155 logements sociaux dans le secteur de l'Epau, en 2023, par Le Mans Métropole Habitat.  

Sont en cours les opérations suivantes : 
• la démolition de 45 logements sociaux 2-6 rue de Bulgarie et 30 rue d'Allemagne et 2 rue de Turquie, par Le Mans Métropole Habitat (relogements en cours.

Le site de projet 

Au sein du projet urbain, le bâtiment Le Laffitte et son centre commercial occupent une place stratégique. Ce bâtiment vétuste de 5 niveaux tertiaires et d’une surface bâtie de 6200 m2  est l’entrée visuelle du quartier en descendant du tramway. Il est constitué d’un rez-de-jardin commercial côté rue et d’un rez-de-chaussée commercial et associatif côté dalle, avec une différence de niveaux marquée entre les différents accès du bâtiment et des façades aveugles limitant l’ouverture du bâtiment sur l’extérieur. Les orientations du plan guide envisagent sa réhabilitation complète et la reconstitution autour de son rez-de-chaussée d’un pôle de commerces de proximité, de services et d’activités économiques.

Les premières pistes programmatiques 

Les orientations de programmation du plan guide ont été établies pour adapter au mieux l’offre de commerce et de services aux besoins actuels du quartier. Elles prévoient pour l’heure sur le « bloc » du Laffitte : 
• La création d’un supermarché qui permet le déménagement et le redimensionnement de la grande surface Carrefour actuelle (la surface de vente du nouveau supermarché devra se situer au maximum à 1 500 m2 soit environ 2 200 / 2 300 m2 de surface de plancher). 
• La réhabilitation des cellules commerciales de proximité d’environ 1 000 m2 en RDJ côté tramway (occupation actuelle : une épicerie, une boucherie, une boulangerie, quatre locaux vacants) en en RDC côté dalle (occupation actuelle : un bar, l’accueil de l’association UDAF, un local commercial vacant). 
• La réhabilitation des 5 étages (hors RDC et RDJ) d’une superficie totale d’environ 4860 m2 (propriété de l’UDAF 72 à 48 %, de Cénovia Cités à 41 % et de trois autres propriétaires pour le reste) avec une offre tertiaire renouvelée. 
• La réflexion sur les usages possible de la « 5e façade » (la toiture) dans un projet de bâtiment restructuré. La vocation commerciale sera donc réaffirmée, mais dans une logique de proximité et de complémentarité de l’offre, notamment avec les rez-de-chaussée de la copropriété de l’abbaye. Les usages et les activités qui pourraient réintégrer les étages de l’immeuble Laffitte rénové sont à réfléchir. Le souhait de proposer en complément une programmation de construction neuve autour de la thématique « entreprenariat / innovation / formation » est également formulé. La création d’une pépinière d’entreprises et/ou de lieux de formation / production notamment pour les entrepreneurs du quartier est à étudier.

L’ambition du projet 

L’emplacement du « Laffitte » revêt une importance déterminante dans le projet urbain à travers la reconstitution d’une polarité commerciale et d’une offre d’activités attractive le long du boulevard Winston Churchill et en cœur de quartier. Le bâtiment se positionne au pied de la station du tramway, avec une volumétrie en R+5 qui rend cette construction imposante, ce qui invite à imaginer des propositions architecturales ambitieuses. Cette réflexion architecturale pourrait contribuer à rompre avec l’image standardisée issue des méthodes de construction des immeubles de la ZUP d’origine et donner des pistes de réplicabilité quant à leur rénovation. Un des objectifs majeurs du projet est de redonner une meilleure visibilité au centre commercial depuis son environnement proche. En particulier, le traitement de la façade nord de l’ensemble immobilier devra permettre une animation de l’espace public par des réponses architecturales et/ou des usages adaptés. En outre, une réflexion sur les interactions entre ce centre commercial et les espaces publics qui l’entourent permettra d’intégrer les cheminements et flux du quotidien en s’appuyant sur un vocabulaire de matériaux favorable aux piétons et aux circulations douces. Le réaménagement des espaces publics attenants au Laffitte devra tenir compte de la présence du marché de plein vent des Sablons, l’un des plus gros marchés de plein vent de la Ville du Mans.  Le projet de restructuration du Laffitte et plus largement de la centralité des Sablons dans son ensemble vise à améliorer la lecture paysagère du site et son insertion urbaine et écologique. En effet, ce site est situé à proximité immédiate de la continuité écologique formée par la rivière Huisne et son parc. La désimperméabilisation et la végétalisation de surfaces importantes (parking, dalle, supermarché, bretelle routière) serviront cette ambition.  

• Comment réinterpréter la figure du centre commercial de quartier en lien avec le marché de plein vent pour en faire un lieu de vie attractif, inclusif et sécurisé ? 
• Quelle programmation tertiaire et d’activité développer dans les étages du Laffitte pour créer de l’emploi local et appuyer le développement économique d’un QPV ?
• Quel traitement architectural proposer pour renouveler l’image de ce bâtiment tertiaire tout en assumant une forme de réplicabilité quant aux techniques de rénovation de façade ? • Quel niveau de flexibilité proposer dans la conception de cette réhabilitation pour octroyer suffisamment de souplesse aux aménagements et ainsi préserver l’avenir tout en optimisant les coûts d’aménagement des éventuels preneurs ?
• Comment faire de la rénovation du Laffitte un démonstrateur pour le territoire sur le plan du bilan carbone (réemploi, efficacité énergétique, production d’énergie, matériaux bio sourcés, etc.) ?